Question 1

Verkauf mit oder ohne Einräumung eines Wohnungsrechtes

Accepted Answer

Am einfachsten und marktgängigsten sind solche Verkaufsfälle auf Leibrentenbasis, bei denen der Erwerber mehr oder weniger zeitgleich mit dem Kaufvertragsabschluss und dem Eigentumsübergang die Immobilie in vollem Umfang selbst nutzen oder entsprechende Mieterträge erzielen kann.

Sicherlich sind aber auch solche Verkaufsfälle denkbar und grundsätzlich realisierbar, bei denen der/die Verkäufer sich im Zusammenhang mit dem Verkauf ein lebenslanges Wohnungsrecht einräumen lassen möchte(n). Selbstverständlich mindert ein Wohnungsrecht den Kaufpreisgegenwert, der dann für eine Verrentung noch zur Verfügung steht. Der Wert eines Wohnungsrechtes wird dabei zunächst anhand der aktuellen Sterbetafel bzw. auch auf Basis der aktuellen Leibrentenbarwertfaktoren (Kommutationszahlen) ermittelt, die das „Risiko“ des Überlebens bereits berücksichtigen.

Da die Marktteilnehmer in der Praxis durchaus das Risiko berücksichtigen, dass der Begünstigte aus dem Wohnungsrecht länger lebt als in der Statistik berechnet, kann sich ein weiterer Abschlag vom Kaufpreisgegenwert ergeben. Je größer der mit einem Wohnungsrecht belastete Anteil der Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Objektes ist, umso höher ist ein solcher weiterer Abschlag anzusetzen. So wird bei einem Wohnungsrecht, das nur an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit einer Vielzahl von Einheiten lastet, vom Markt ein geringerer zusätzlicher Abschlag vorgenommen als bei einem Einfamilienhaus mit Wohnungsrecht.

Question 2

Prinzip der Leibrentenberechnung

Accepted Answer

Üblicherweise werden Leibrenten monatlich vorschüssig an den Berechtigten gezahlt. Möglich ist auch, dass 2 Personen (wie zum Beispiel ein Ehepaar) Berechtigte an der Rente werden. Die Laufzeit der Rentenzahlung ist zahlenmäßig bei Begründung des Leibrentenrechts nicht festzulegen, sondern allenfalls einzuschätzen. In der Praxis kann der Tod des Berechtigten früher oder später als erwartet eintreten. Über seinen Zeitpunkt kann man ausschließlich Vermutungen auf Grund der aktuellen Sterbetafeln anstellen. Dabei geht man meistens davon aus, dass der Berechtigte eine Lebenserwartung hat, die nach den aktuellsten Statistiken dem Mittel der Lebenserwartung seiner gleichaltrigen Geschlechtsgenossen in Deutschland entspricht.

Grundsätzlich falsch ist es allerdings, die durchschnittliche Lebenserwartung eines Berechtigten als Zeitkomponente in eine Zeitrentenformel einzusetzen, um so den Barwert seiner Leibrente zu ermitteln.

Korrekterweise wird die Höhe der Jahresrente mit der Wahrscheinlichkeit multipliziert, dass der Berechtigte die einzelnen Jahre (aus der Sicht vom Jahr des Rentenbeginns) erlebt. Dies lässt sich in der Praxis mit Hilfe von Leibrentenbarwertfaktoren ermitteln, in denen auch die Überlebenswahrscheinlichkeit berücksichtigt wird und die auf den vereinbarten Zinssatz, die Zahlungsweise sowie das Alter und Geschlecht des Berechtigten abgestellt sind.

Question 3

Verbindungsrente an 2 Berechtigte (z.B. an ein Ehepaar)

Accepted Answer

Hierbei kann – aber muss nicht – eine Variante gewählt werden, bei der sich die Leibrente nach dem Ableben eines Partners vermindert auf beispielsweise 80%, 60% oder 55% der zuvor gezahlten Rente. Die an beide Berechtigte zuvor ab Rentenbeginn gezahlte Rente ist dabei nicht unerheblich höher als bei der Variante mit sich nicht verringernder Rente nach Ableben eines Partners.

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